П'ятниця, 07.08.2020, 13:03
Головна » 2013 » Вересень » 12 » Азбука комунального управління

Азбука комунального управління

Раді бачити вас на нашому сайті присвяченому ремонту та будівництву!

Один з головних ознак російської реформи ЖКГ - поява незалежних керуючих компаній (КК) - структур, що виконують роль посередника в розрахунках між власниками житла і постачальниками комунальних ресурсів, а також здійснюють експлуатацію житлових будинків. Сьогодні на плечі КК лягає весь тягар накопичених у галузі проблем. Досвід реформи показав, що далеко не кожна з них успішно справляється зі своїми завданнями, проте є й такі організації, діяльність яких підтверджує: успішний бізнес у ЖКГ таки можливий.

 

Вранці труби, увечері гроші

 

Сучасний Житловий кодекс передбачає, що на ринку повинні залишитися тільки комерційні КК, конкуруючі між собою за обслуговування багатоквартирних будинків. У свою чергу, власники приміщень у таких будинках повинні вибрати один з трьох способів управління своїм майном: безпосереднє (загальними зборами), з утворенням юридичної особи (ТВЖ) або житлового кооперативу або керуючою компанією (за договором з власниками). Однак і в перших двох випадках мешканцям зовсім не обов'язково обслуговувати будинок своїми силами, та й навряд чи це можливо (якщо мова йде про багатоквартирному будинку). На практиці найчастіше обслуговуванням будинку за договором з власниками займається КК.

Тут потрібно відзначити, що по суті керуюча компанія - це білінгова структура, що здійснює і координує взаєморозрахунки між власниками житла і постачальниками ресурсів (води, тепла, електричної енергії), а також підбирає підрядників для технічного обслуговування і ремонту будівель та інженерних систем. Саме в цьому і складається поняття «управління», і саме так працюють подібні компанії за кордоном. У нашій країні ситуація дещо інша, оскільки ще дуже великий вплив сформованого за довгі роки стереотипу експлуатаційних контор: Жеків, а потім ДЕЗов. Так і підрядників, здатних якісно і недорого виконувати обслуговування будинкового господарства, поки що не так просто знайти, а тому КК воліють тримати в штаті власних фахівців. Однак можна сказати, що ті процеси, які відбуваються у комунальній галузі, є першим кроком до розподілу функцій між обслуговуючими підприємствами і появи повноцінних КК, які не мають матеріальних інтересів у «госпчастини».

Діяльність керуючих компаній в даний час не підлягає ліцензуванню, тому теоретично вона відкрита для всіх бажаючих. Ще зовсім недавно основну масу КК становили колишні муніципальні установи, які відповідали за утримання житлового фонду. І тим не менш на ринок виходять нові оператори. «Якщо рік-два тому жителі деяких багатоквартирних будинків вперше отримали можливість вибору приватної керуючої компанії замість муніципальної, то сьогодні ми спостерігаємо процес, коли основна конкуренція розгортається між приватними керуючими компаніями», - зазначає керівник КК «Райжилуправление» (р. Іжевськ) Рауф Кутдузов.

Таким чином, починають працювати ринкові механізми, і в сфері ЖКГ виникає конкуренція, настільки необхідна для підтримки високої якості послуг. Що ж являють собою УК «нової формації», звідки вони приходять на ринок?

«Раніше ми займалися різними монтажними роботами, пов'язаними з опаленням і каналізацією. Набравши певний досвід і солідну клієнтську базу, вирішили розширити сферу діяльності і створити управляючу компанію. Сьогодні тільки в Знахідку ми обслуговуємо 26 будинків», - розповідає Олексій Евстропов, технічний директор КК «Сантехсервис» (р. Знахідка, Приморський край). Фахівець упевнений, що звичайне ТСЖ (до 100-200 квартир у будинку) не обійдеться без послуг керуючої компанії, тому утримувати власний штат слюсарів і сантехніків невигідно. Крім того, деякі види робіт, пов'язані, наприклад, з ремонтом теплових пунктів, вимагають високої кваліфікації.

Прошибкой багатьох новоспечених КК стає прагнення отримати швидкий прибуток. Деякі експлуатуючі організації прагнуть зібрати з мешканців якомога більше грошей, але самі з ними розлучатися не поспішають. Навряд чи такий підхід можна вважати розумним, оскільки в ЖКГ, як і в будь-якій іншій сфері бізнесу, для отримання прибутку необхідні первинні вкладення. Наприклад, замінивши в будинку зношені стояки або відремонтувати покрівлю, КК буде на кілька років врятована від витрат на їх ремонт і утримання.

Підтверджують це і слова міністра регіонального розвитку Росії Сергія Круглика: «Криза особливо яскраво висвітлив строкатість з'явилися в управлінні житлово-комунальним господарством бізнес-структур. Як виявилося, вони по-різному поставилися до можливості проявити себе на ринку, обсяг якого становить трильйони рублів. За нашими розрахунками та висновками експертів при сформованій кон'юнктурі можна отримувати стабільний дохід протягом 25 років. Рентабельність - від 3 до 5% - не так велика, як, скажімо, у сировинних галузях або на споживчому ринку. Привабливими є стабільність і перспективність прибуткової роботи».

 

Менше на опалення - більше на ремонт

 

Треба відзначити, що вийти навіть на невелику норму прибутку починаючої КК досить непросто. Справа в тому, що зуществующие сьогодні незбалансовані тарифи: 80% квартплати складають платежі за тепло і воду. Залишилися коштів на обслуговування будинку, як правило, не вистачає. Іноді КК не може на ці гроші навіть набрати достатню кількість персоналу.

 «Сьогодні між мешканцями і керуючими компаніями існує перекіс відповідальності в бік останніх. КК слідом за колишніми Жеками змушена вести господарство практично без участі власників квартир, - вважає Тетяна Кислякова, директор з продажу та маркетингу російського представництва компанії Kamstrup, світового лідера з виробництва приладів обліку тепла. - Неможливість провести ті чи інші роботи із-за відсутності коштів - проблема КК. Власник ж у багатьох випадках відіграє роль стороннього спостерігача і критика. Від мешканців дуже рідко виходить ініціатива, а прийняття того чи іншого рішення нерідко затягується через неможливість зібрати достатню кількість членів ТСЖ для голосування».

Саме через «відстороненості» власників від комунальних питань власного будинку керуючі компанії нерідко виявляються найбільш зацікавленими в зниженні витрат мешканців на тепло, електроенергію і воду.

«У нашому місті сильно зношене близько 90-95% житлового фонду. Його зміст і ремонт вимагають величезних витрат, проте все, на що ми можемо сьогодні розраховувати - 4 руб. 32 коп. з квадратного метра площі згідно діючої тарифної сітці. Очевидно, що цих грошей практично ні на що не вистачає, ми насилу балансуємо на межі збитку, - розповідає Юрій Холопів, директор КК «Кербуд» (р. Стариця Тверській обл.). - Багато мешканців, щоправда, розуміють складність становища і за власною ініціативою виділяють додаткові кошти на ремонтні роботи. Проте їх можливості теж обмежені, а платежі за комунальні ресурси і так «з'їдають» щомісяця чималу суму (в основному це розрахунки за опалення, адже 1 гігакалорія коштує у нас 1154 руб.). Зниження цих витрат дозволить перерозподіляти більше коштів на приведення будинків у належний стан».

Не дивно, що багато КК сьогодні радять власникам оптимізувати їх комунальні витрати, зокрема, за допомогою приладів обліку тепла. «Після встановлення теплолічильників, а також проведення необхідних заходів на об'єктах (утеплення будинків, модернізації теплових пунктів та систем опалення) середня економія на комунальних платежах складає у нас 50%. Є й такі будинки, де цей показник склав 60%, - говорить керівник КК «Сантехсервис» Олексій Евстропов. - Чутка рознеслася по місту дуже швидко, і тепер багато будинків просять взяти їх під своє управління і поставити теплолічильники».

Однак встановлення приладів обліку тепла вимагає обдуманого підходу. Поспішні рішення часто призводять до розбіжностей між власниками житла (а значить, і КК, які представляють їх інтереси) та постачальниками теплової енергії. Як правило, конфлікти виникають із-за низької відмовостійкості і невисокою метрологічної стабільності теплолічильників. «Ми інформовані про проблеми, з якими стикаються багато експлуатуючі організації, які використовують дешеві прилади обліку, - говорить Юрій Холопів. - Тому ми відразу зупинили свій вибір на датських теплолічильниках MULTICAL® як найбільш надійних і довговічних. Крім того, вони комплектуються автономними елементами живлення, що забезпечують роботу приладів протягом 10 років. Для нас це важливо, оскільки збої в роботі систем електропостачання будівель старої споруди трапляються досить часто».

 

Обличчям до споживача

 

Поряд з необхідністю оптимізувати витрати на комунальні ресурси перед кожною КК стоїть завдання формування гнучких тарифів на свої послуги. Очевидно, що не можна використовувати одні і ті ж розцінки, принципи нарахування для новобудов, «хрущовок» і, наприклад, будинків довоєнної споруди. Деякі експерти пропонують взагалі відмовитися від практики тарифікації комунальних послуг на основі розцінок, затверджуваних місцевими муніципальними органами, вважаючи, що власники та КК завжди зможуть домовитися самі.

І тому є приклади. «Ми намагаємося бути максимально відкритими для власників. Якщо у мешканців будинку не вистачає коштів, ми виходимо на загальні збори, наводимо необхідні розрахунки і пропонуємо рішення, - розповідає Віталій Пасічників, генеральний директор ЗАТ «Сибирьэнерго-Комфорт» (р. Новосибірськ). - Якщо в будинку живуть одні пенсіонери, доходи яких обмежені, то за рішенням загальних зборів можна піти на зниження періодичності робіт або запропонувати жителям частина робіт виконувати самостійно. Наприклад, у нас є будинки, де прийнято рішення виконувати прибирання під'їзду силами самих мешканців. Якщо власники квартир приймають рішення платити прибиральниці, приміром, 10 тисяч рублів на місяць і питати з неї по повній програмі за чистоту в під'їзді, то ми проводимо відповідну коригування нарахувань квартплати. І такі будинки у нас теж є».

Подібний принцип цілком відображає ринковий характер реформи. Ціни на послуги повинні не спускатися за вказівкою зверху, а формуватися на основі здорової конкуренції та об'єктивних умов ринку.

Першорядним завданням управляючих компаній є створення прозорої системи розрахунків споживачів з постачальниками комунальних ресурсів. Тільки в цьому випадку КК зможуть виконувати своє основне призначення: контролювати отримання і оплату послуг власниками, а в разі необхідності - відстоювати інтереси останніх, у тому числі і в судових інстанціях. Одним з необхідних для цього інструментів є сучасні прилади обліку - прості у використанні і мають глибокі архіви. Так, наприклад, теплолічильники MULTICAL® можуть бути оснащені модулями для віддаленого зчитування показань, що дозволяють оперативно отримувати результати обліку і архівні свідчення не тільки теплопостачальної організації, але і керуючої компанії, а також самим власникам.

Зворотній зв'язок з мешканцями, їх інформування про шляхи зниження комунальних витрат відіграють важливу роль у роботі хорошою КК. Наприклад, будинки, обладнані приладами поквартирного обліку та регуляторами на радіаторах, мають великий потенціал економії. Але якщо мешканці не проінформовані про ці можливості, ефекту не буде. «Ми радимо, наприклад, виставляти мінімальний температурний режим радіаторів на час тривалої відсутності, - розповідає Ірина Горбунова, представник КК (р. Ярославль). - Це дозволяє максимально знизити плату за послугу, якої мешканці фактично не користувалися». Такого роду турбота про власників приміщень теж входить в компетенцію сучасної керуючої компанії.

 

Запорука успішного бізнесу в ЖКГ - позитивна динаміка показників якості життя мешканців багатоквартирних будинків. А це і поліпшення стану житлового фонду та підвищення якості комунальних послуг та оптимізація їх вартості, та прозорість системи розрахунків із споживачами. Сьогодні це необхідні чинники формування цивілізованого ринку. А значить, тільки працюючи на благо своїх клієнтів і, що не менш важливо, у сприянні зі своїми клієнтами, керуючі компанії можуть забезпечити власну економічну стабільність.



Категорія: Будинки та садиби | Переглядів: 1069 | Додав: Admin | Теги: дом | Рейтинг: 0.0/0
Всього коментарів: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
Календар
«  Вересень 2013  »
ПнВтСрЧтПтСбВс
      1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
30
Пошук по сайту
Наше опитування
Що для Вас найбільш важливо при проведенні ремонту ?
Всего ответов: 224
Статистика
Людей на сайті онлайн: 1
Шукають інформацію 1
Реєстрованих 0