Понеділок, 21.09.2020, 22:07
Головна » 2013 » Серпень » 26 » В допомогу ТСЖ

В допомогу ТСЖ

Раді бачити вас на нашому сайті присвяченому ремонту та будівництву!

Товариства власників житла (ТВЖ) вважаються найбільш прогресивною формою управління багатоквартирним будинком, передбаченої Цивільним кодексом РФ. Члени правління ТСЖ, провідні всю господарську діяльність багатоповерхівки, вибираються з числа самих власників квартир. Так що вони добре обізнані про насущні проблеми будівлі і особисто зацікавлені в їх якнайшвидшому вирішенні.

Складність полягає в тому, що ці люди не є професіоналами у сфері ЖКГ і часто не знають, як підійти до вирішення того чи іншого питання. Вивчити юридичні та економічні аспекти управління багатоквартирним будинком допомагають навчальні курси для голів ОСББ, які організуються місцевою владою в багатьох російських регіонах. Однак, як показує аналіз найбільш типових помилок керівників ТСЖ, найбільше проблем пов'язано з технічними нюансами. Зокрема, з експлуатацією та утриманням внутрішньобудинкових інженерних мереж.

 

Важке дитинство

У 2013 році виповнюється 15 років з того моменту, коли в Росії з'явилися перші ТСЖ. Однак списи у суперечках про їх ефективність ламаються досі. І не без причини - регулярно відзначаються випадки, коли вкрай низька якість управління багатоквартирним будинком викликало справедливе обурення мешканців і закономірне невдоволення місцевої влади.

Так, у 2012 році московська мерія провела глобальну «чистку» серед столичних ТСЖ, в результаті якої майже третина існуючих товариств були розформовані. З 8148 ТСЖ в Москві залишилося 5940, і очікується, що протягом 2013 року їх число скоротиться приблизно до 3,5 тисячі. Одна з головних причин того, що відбувається - нефункціональність багатьох ТСЖ. Будучи утвореними на хвилі ініційованої «зверху» кампанії, вони так і залишились існувати лише на папері.

Разом з тим, в країні відбувається і протилежний процес - відмова мешканців багатоквартирних будинків від послуг керуючих компаній (КК) і організація ТСЖ. Наприклад, в Новосибірській області, за словами Володимира Ряскина, начальника державної житлової інспекції, за останні три роки власники більш ніж 70 будинків прийняли рішення про перехід на самоврядування через ТСЖ.[1] Так що справа не в самій формі управління, а лише в недоліках її практичної реалізації.

«Як показує досвід останніх років, одними з найбільш серйозних перешкод на шляху до ефективного управління будинком для ТСЖ і КК є дефіцит кваліфікованих кадрів і відсутність належного матеріально-технічного оснащення для грамотної експлуатації інженерних мереж будинку», - вважає Андрій Макаров, директор російського підрозділу компанії RIDGID, провідного світового виробника професійного інструменту для монтажу і експлуатації трубопроводів.

Дійсно, каналізація, системи водо - і теплопостачання для бездоганного функціонування вимагають постійного і професійної уваги. Вони мають потребу в регулярному контролі, проведення регламентних і профілактичних робіт (прочищення, опресовування тощо), а також поточний ремонт. Недостатнє або некваліфіковане обслуговування цих систем досить скоро призводить до росту кількості аварій.

Крім того, на відміну, наприклад, від електричних, газових або слабкострумових мереж (телефонний зв'язок, радіо і кабельне ТБ), стан внутрішньобудинкових сантехнічних та опалювальних комунікацій не контролюється ресурсопостачальними організаціями. Всі аспекти їхнього змісту цілком і повністю лежать на власників житла.

Самий традиційний шлях підтримувати все це господарство в працездатному стані - побудова відносин з керуючими компаніями (здебільшого, колишніми ЖЕУ і РЕУ). Це рішення цілком логічно, так як у них є досвід обслуговування багатоквартирних будинків, необхідні кадри і обладнання. З іншого боку, розцінки КК на такі послуги можуть бути завищені (неминучий наслідок монопольного положення на місцевому ринку), а їх якість - викликати нарікання мешканців та житлової інспекції. Таких прикладів чимало - достатньо відкрити будь-яку регіональну газету.

Альтернативний шлях - відмовитися від відносин з КК і взяти всі її функції на себе. У цьому випадку ОСББ укладає прямі договори з підрядними та ресурсопостачальними організаціями. В якості сторонніх підрядників виступають комерційні фірми, які надають ті чи інші види послуг з обслуговування інженерних систем. Такий варіант хороший у великих містах, де ця ніша вже заповнена малим бізнесом і конкуренція веде до зниження вартості та підвищення якості. У той же час, у невеликих містах і селищах подібних компаній може взагалі не виявитися.

Нарешті, з кожним роком зростає число ТСЖ, що бажають мати штат власних спеціалістів - електриків, сантехніків і т.п. Часто до цього рішення приходять не відразу, а лише «обпікшись» на недобросовісних підрядників. І, звичайно, цей шлях складніший. Але при розумному підході він може підвищити оперативність та якість ремонтних та регламентних робіт на внутрішньобудинкових мережах.

 

Орієнтуємося по ситуації

Якщо зроблений вибір на користь самостійності, один із самих головних питань на порядку денному молодого ТСЖ - пошук правильного балансу між використанням власних людських і матеріально-технічних ресурсів і послуг підрядників. Тут можна використовувати досвід комерційних КК, які теж далеко не завжди обходяться тільки своїми силами.

«Обслуговуванням систем опалення, водопостачання та каналізації ми займаємося самі, для чого утримуємо бригаду сантехніків. До послуг сторонніх компаній вдаємося, коли потрібне проведення складних робіт, наприклад, з використанням дорогої спецтехніки (каналопромывочных машин, видеодиагностического обладнання тощо), якій ми не володіємо. Договори з підрядниками укладаємо на рік, з оплатою виконаних робіт фактом», - ділиться досвідом Галина Ананьєва, виконавчий директор ТОВ «Керуюча компанія «Демидівський ключ», обслуговує близько 30 багатоквартирних будинків р. в Єкатеринбурзі.

Що цікаво, той же підхід поширений і серед великих КК, мають більш серйозні можливості.

«Для проведення регламентних і дрібних ремонтних робіт на внутрішньобудинкових інженерних мережах у нас є власні бригади сантехніків, - розповідає Віктор Нікітін, начальник сектору водоконтроля керуючої компанії ТОВ «Жилкомсервіс» №3 по Калінінському району (р. Санкт-Петербург), що обслуговує понад 400 багатоквартирних будинків. - У той же час, для спеціальних і трудомістких завдань, наприклад, для заміни стояків системи теплопостачання, ми залучаємо сторонніх підрядників. Це звичайна практика для керуючих компаній».

Таким чином, в кожній конкретній ситуації слід виходити з розміру житлового фонду і передбачуваного обсягу робіт. Наприклад, для ТСЖ невеликого будинку найчастіше немає сенсу утримувати на окладі власного сантехніка. Вірніше, оклад, який може запропонувати таке товариство зі своїми обмеженими фінансовими ресурсами, не зацікавить кваліфікованих фахівців.

Замість цього можна укласти договір з підрядником (приватним сантехніком) або запросити майстра на півставки. Якщо в будинку кілька сотень квартир або в ТСЖ об'єдналися кілька будинків, то в цьому випадку краще мати невелику бригаду, що складається з 2-3 осіб. Буде доречна і власна диспетчерська, яку можна обладнати в одному з технічних приміщень. При якому житловому фонді містити власного сантехніка стає рентабельним, можна розрахувати, тільки беручи до уваги всі локальні фактори, в тому числі - місцевий рівень зарплат і розцінки підрядних організацій.

Якщо правління ТСЖ схиляється на користь власної бригади сантехніків, то потрібно враховувати, що її доведеться забезпечувати необхідним обладнанням.

«Не менше 90% викликів в квартири - це нескладні завдання, начебто ремонту несправних змішувачів і бачків або заміни подтекающих запірних кранів, - стверджує приватний майстер-сантехнік Михайло Свєтлов. - Так що для повсякденної роботи сантехніка досить мінімального набору інструментів - комплекту трубних ключів і витратних матеріалів».

Ще одна часта проблема в багатоквартирних будинках - засмічення в каналізаційній системі. Професійні послуги з прочищення постійно дорожчають і становлять зараз від 150 до 500 рублів за погонний метр трубопроводу, в залежності від регіону і складності об'єкта. Так що при великому житловому фонді має сенс не викликати кожен раз спеціалізовану компанію, а задуматися про придбання портативного прочистного обладнання, інвестиції в яке з часом окупляться.

«Для прочищення крупнофракционных засмічень (наприклад, виникли внаслідок попадання в каналізацію побутового сміття) краще використовувати механічні машини. Для житлових будівель оптимальним вибором буде секційна машина RIDGID K-60 з двома комплектами спіралей, що дозволяють вирішувати проблеми в трубах діаметром 30-150 мм і довжину до 40 м, - говорить Антон Милюшкин, інженер з продажу російського підрозділу компанії RIDGID. - В комплекті передбачені спеціальні типи насадок для вилучення сторонніх предметів з труб, пробивання засмічень, очищення труб від мулових відкладень і заростов. Крім того, є головки і для прочищення вентиляції, стояків і теплообмінників у вигляді сталевих йоржів і щіток, які видаляють накип і окалину зі стінок трубопроводів і каналів».

Для ліквідації жирових засмічень і застарілих вапняних відкладень, які також нерідко утворюються в каналізації багатоквартирних будинків, найбільш ефективні гідродинамічні прочищувальні машини. Водяний струмінь під тиском 150-250 атм. буквально зрізає будь-які забруднення з внутрішніх поверхонь труб. Необхідність у подібній радикальної прочищення виникає досить рідко, так що мати в своєму арсеналі такий потужний і дорогий агрегат - виправдано лише для організацій, що управляють великою кількістю будинків. Для невеликих же ТСЖ варто розглянути варіант придбання абонементів на обслуговування до спеціалізованої компанії.

«Судячи з нашого досвіду, ТСЖ охоче купують ручний інструмент, наприклад, ключі для різних видів труб, а також прочищувальні машини, що допомагають боротися з засорами, - зазначає Євген Волохін, представник компанії RIDGID по Уральському регіону. - Якщо говорити про більш складному устаткуванні, наприклад, такому як системи відеодіагностики, то ТСЖ тільки зараз починають все активніше цікавитися ними. Невеликі товариства для регулярної перевірки стану трубопроводів зазвичай звертаються в одну зі спеціалізованих фірм. У Єкатеринбурзі працює декілька компаній, які займаються видеодиагностикой, і ТСЖ їх часті клієнти».

Як ми бачимо, ТСЖ шляхом проб і помилок, часом на дотик, знаходять оптимальний баланс між самостійністю та залежністю від підрядників. Звичайно, велика спокуса спробувати заощадити, висувають менш жорсткі вимоги до підготовки штатних фахівців і їх екіпіровці. Але професіонали застерігають від цього слизького шляху.

«Зараз дуже складно працювати, не маючи під рукою сучасного обладнання. Воно дозволяє економити час і людські ресурси, тобто, в кінцевому рахунку, знижує собівартість експлуатації, - вважає Галина Ананьєва (КК «Демидівський ключ»). - Безумовно, для роботи з технікою необхідний і належний рівень професіоналізму персоналу. Для його підтримки потрібно намагатися брати участь у навчальних заходах, які організовують виробники обладнання або муніципальні структури, періодично відправляти фахівців на курси підвищення кваліфікації. Ці витрати завжди окупаються».

 

Зрозуміло, універсальних рецептів для ТСЖ не існує. В нашій величезній країні занадто сильна місцева специфіка. Однак для кожної ситуації можна знайти найбільш розумне рішення, що дозволяє з максимальною ефективністю використовувати наявні кошти і підтримувати інженерні мережі в належному стані. Головне пам'ятати, що гонитва за дешевизною в питаннях якості та кадровій політиці ніколи не призводить до реальної економії.



Категорія: Ремонт квартир | Переглядів: 744 | Додав: Admin | Теги: ремонт | Рейтинг: 0.0/0
Всього коментарів: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
Календар
«  Серпень 2013  »
ПнВтСрЧтПтСбВс
   1234
567891011
12131415161718
19202122232425
262728293031
Пошук по сайту
Наше опитування
Що для Вас найбільш важливо при проведенні ремонту ?
Всего ответов: 225
Статистика
Людей на сайті онлайн: 2
Шукають інформацію 2
Реєстрованих 0